J-REITオフィス系18法人・1,311物件の開示データベースを、AM・PM・BM・建築の視点で解剖する分析アプリ。上部で選ぶ建物用途（オフィス／住宅）は5つのタブすべてに同時に効きます。用途が違えば費用構造も稼働の意味も異なるため、比較は同一用途内で行います。
数値は各投資法人の開示に基づく実測値です。データの範囲と限界 利回りの定義 分析手法と限界
CORPORATION MAP投資法人ポジショニング
色は投資法人ごとに固定で、アプリ全体で共通です
バブル＝各法人の中央値、大きさ＝期末鑑定評価額の合計。横軸・縦軸は切替でき、法人ごとの戦略の違いを座標として読み取れます
DISTRIBUTIONグループ別 分布
STRATEGY投資法人の戦略プロファイル
分析DRIVERS · COST · GREEN
利回りを動かす因子を、軸を入れ替えながら剥がす。取得価格には立地・築年の期待が織り込まれるため、高利回り＝優良ではなく、市場が要求したリスクプレミアムとして読むのがAMの作法。
CROSS PLOT2軸クロス分析
点＝1物件（色＝用途、金縁＝環境認証あり）。点をタップするとその物件の5軸評価が開きます。相関が見えても因果とは限りません
READINGいま見えていること
NOIは「稼ぐ」より「漏らさない」。外注委託費はPM・BM・清掃・警備・設備管理の束、修繕費はBMの実行品質、水道光熱費は建物仕様と運用チューニングの成績表。対象は費用内訳を開示する5法人。
COST STACK費用構成 — 対収入比率
賃貸事業収入＝100とした費目構成です。減価償却費を含むため、100から積み上げを引いた残りは「償却後の賃貸事業利益率」であり、NOIマージンとは異なります（NOIマージン＝残り＋減価償却費）
COST SPREAD費目別のばらつき＝改善余地
上位分位から中央値へ寄せた分が、そのまま対収入比の改善余地になります。ただし修繕費は単年で大きく変動するため、複数期の推移で判断してください。
環境認証848件（ZEB／DBJ／CASBEE／LEED）を物件に紐づけ、運用成績との関係を見る。認証は築浅・大型・都心に偏在するため層を揃えて読む。相関であって因果ではない。
CERTIFIED VS NOT認証の有無で何が変わるか
認証制度の定義: ZEB・BELS DBJ CASBEE LEED
RANK LADDER認証ランク別 中央値
ランクが上がるほど利回りが低く見えますが、上位ランクほど都心5区の比率が高いため、この差は認証ランクではなく立地を映している可能性があります
COVERAGE認証はどこに集まっているか
PM（プロパティマネジメント）会社は、テナント募集・賃料改定・収支計画の策定・BM会社の選定と統括を担う受託者です。各投資法人の有価証券報告書に記載されたPM会社を物件単位で収録し、投資法人ごとの委託構造を可視化します
COVERAGE投資法人別のPM会社の判明率
有価証券報告書にPM会社の記載がある物件の割合です。記載様式は法人により異なります。
PM COMPANIESPM会社別の受託物件数
上位14社まで表示します。スポンサー系列への集中度と、独立系PM会社の存在感が読み取れます。
SPONSORスポンサー系PM会社への委託比率
OPERATIONPM会社別の水道光熱費の原単位
STRUCTURE投資法人別の委託構造
1つの投資法人が複数のPM会社に委託するのが一般的です。社数が多いほど分散委託、少ないほど系列集中を示します
物件SEARCH & COMPARE
選択中の建物用途の物件を一覧で確認。評価バッジの物件は5軸評価の対象です。行をタップすると評価タブが開きます。
3つの絞込は掛け合わせて使えます。各プルダウンの件数は、他の絞込を反映した実数です
物件評価FIVE-AXIS ASSESSMENT
収益性・規模流動性・費用効率・資産価値・環境省エネの5軸を偏差値で評価します。評価対象は物件収支に十分な情報がある225物件（費用内訳まで開示するJRE・MHR・HLC・NUD・MTR）。初期表示は評価対象全体の平均像で、投資法人・用途で絞り込んで物件を選ぶと、その物件を重ねて差分を表示します。
用語: NOI 稼働率 CAPEX マスターリース グレードの決め方 採点母集団
GRESBREAL ESTATE ASSESSMENT 2025
不動産ファンドのESGを測る世界共通のベンチマーク。本アプリの18法人すべての2025年評価を収録し、点数がどう積み上がるのかを分解します
RATING18法人の星数（2025年）
STRUCTURE100点はどう配分されているか
オフィス系J-REITが受審するスタンディング・インベストメント・ベンチマークは、マネジメント30点＋パフォーマンス70点＝100点です。
CONTROLLABILITY自力で取れる点と、他社次第の点
BREAKDOWN指標別の配点
DIMENSIONE・S・Gの比重は component で正反対
LEVERSオフィスREITが動かせる打ち手
2026次年度の基準変更
出典: GRESB「2025 Real Estate Scoring Document」「Real Estate Standard 2025 Update」「2025 Real Estate Assessment Results」。星数は各投資法人の適時開示・公式サイトによる。